Alteração ao Regime da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local

Resulta do preambulo do diploma do XXIV Governo Constitucional que as alterações introduzidas no ordenamento jurídico, que entram em vigor no dia 01 de novembro de 2024, têm como objetivo, a “criação de condições para uma consolidação equilibrada da atividade de alojamento local com o ambiente habitacional, com respeito pelos direitos de iniciativa privada, da propriedade privada e de habitação, conciliando os impactos económicos e urbanísticos daquela atividade em Portugal.”

O que muda?

1. Atribuição de competência regulamentar aos municípios

• É revogada a norma que impunha no âmbito da comunicação prévia com prazo a identificação do período de sazonalidade, em caso de habitação própria e permanente utilizada para alojamento local por período não superior a 120 dias;
• A exigência de anexar a ata de assembleia de condóminos, no contexto da comunicação prévia com prazo, autorizando a instalação de alojamento local em prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal, passa a aplicar-se exclusivamente aos hostels;
• Aumento dos prazos de oposição à comunicação prévia para 60 dias contados a partir da sua apresentação, e de 90 dias em caso de pedidos de registo em áreas de contenção;
• O interessado passa a poder solicitar, em qualquer fase do procedimento de registo, por uma única vez, a realização de uma vistoria pelos serviços municipais, com vista à revisão da decisão de oposição do presidente da câmara municipal.

3. Transmissibilidade do registo / “Licença de AL”

É revogada a natureza pessoal e intransmissível do registo de alojamento local bem como os factos que determinavam a sua caducidade, passando, assim, a ser transmissível nos termos gerais de direito.

4. Cancelamento do registo de alojamento local pela câmara municipal:

O Decreto-Lei 76/2024 atribuipoderes à câmara municipal para o cancelamento do registo de alojamento local, precedido do exercício de audiência direito de audiência prévia do interessado, sempre que:

• Se verifique a inexistência de seguro obrigatório válido ou a falta de  envio do comprovativo de seguro, no âmbito de solicitação da câmara municipal, no prazo máximo de 3 dias;
• Se verifique uma prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio;
• Se verifique, em áreas de contenção, a celebração de contratos de arrendamento urbano para habitação permanente nos dois anos anteriores     à entrega da comunicação prévia com prazo, em violação do regulamento municipal aplicável.

5. Condomínio

Atribui-se poderes à assembleia de condóminos do prédio onde esteja a instalado um alojamento local numa fração autónoma, ou em parte de prédio suscetível de utilização independente, de opor-se ao exercício da atividade e solicitar ao presidente da câmara municipal competente o cancelamento do registo, através de:

• Deliberação fundamentada aprovada por mais de metade de permilagem do edifício;
• Com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

Em alternativa ao cancelamento do registo, o presidente da câmara municipal pode convidar os intervenientes à obtenção de um acordo, acompanhado, quando exista, por um provedor do alojamento local, com vista ao arquivamento do procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições.

Os responsáveis dos estabelecimentos de alojamento local passam a estar obrigados a disponibilizar ao condomínio, para além do contacto telefónico do responsável, o seu endereço de correio eletrónico.

6. Capacidade máxima

A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento é de 9 quartos (mantendo-se a regra prevista no anterior) e de 27 utentes (antes era de 30 utentes), com exceção à modalidade de quartos e hostel.

Passam-se a poder instalar camas convertíveis e/ou suplementares, desde que o alojamento local em questão tenha condições adequadas para o efeito, desde que, no seu conjunto, não ultrapassem 50% do número de camas fixas.

7. Área de contenção e áreas de crescimento sustentável

Prevê-se a possibilidade de o município, no âmbito de um regulamento administrativo que discipline a atividade de alojamento local no concelho, para as áreas de contenção, estabelecer as seguintes condições:

• Proibir novos registos de estabelecimentos de alojamento local nas áreas de contenção em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo;
• Limitar o número de estabelecimentos de alojamento local no território, designada­mente na respetiva proporção face ao número de fogos disponíveis para habitação;
• Prever situações excecionais em que seja admitida a instalação de novos estabelecimentos de aloja­mento local nessas áreas de contenção;
• Criar condições e limites aplicáveis aos novos registos de alojamento local, nomeadamente quanto à sua duração e regras de atribuição, respeitando a tutela da confiança dos titulares e a concorrência entre operadores;
• Estabelecer limitações proporcionais à transmissibilidade dos novos números de registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de «moradia» e «apartamento», sem que pos­sam afetar os casos de: i) sucessão; ii) transmissão gratuita da unidade de alojamento local para cônjuge ou unido de facto, descen­dentes ou ascendentes; iii) divórcio, separação judicial de pessoas e bens ou dissolução da união de facto.

Por outro lado, prevê-se no referido Decreto-Lei 76/2024 a possibilidade de serem criadas áreas de crescimento sustentável em áreas que justifiquem especiais medidas de monitorização e acompanhamento, no sentido de prevenir uma situação de sobrecarga com efeitos indesejáveis para os bairros e lugares.

Quer as áreas de contenção, quer as áreas de crescimento sustentável devem ser reavaliadas, no mínimo, de três em três anos, sendo as respetivas conclusões comunicadas ao Turismo de Portugal, I. P.

8. Utilizações válidas e compatíveis com alojamento local

Passam a ser válidas e compatíveis com o alojamento local, as licenças de utilização definidas por regulamento municipal. Não existindo determinação em regulamento municipal, são admissíveis as utilizações estabelecidas pela câmara municipal, em função do previsto nos respetivos planos municipais de ordenamento do território.

9. Revogação de medidas introduzidas pelo “Programa Mais Habitação”

O Decreto-Lei 76/2024 procede, ainda, à revogação das seguintes normas:

• Revogação da norma referente à renovação do registo de estabelecimento de alojamento local, que determinava a duração de 5 anos dos registos de alojamento local, renováveis por igual período com base em deliberação expressa da Câmara Municipal.
• Revogação da suspensão de novos registos de alojamento local, que determinava a suspensão de novos registos de alojamento local nas modalidades de apartamento e estabelecimentos de hospedagem integrados em fração autónoma, em todo o território nacional, com determinadas exceções.
• Revogação da reapreciação de registos de alojamento local emitidos, que determinava a reapreciação, no ano de 2030, dos registos de alojamento local em vigor à data de entrada em vigor.